DPE : pourquoi deux maisons identiques peuvent-elles avoir une classe énergétique différente ?

Deux maisons voisines, construites à la même époque, avec une superficie et une architecture quasiment identiques peuvent pourtant obtenir une classe énergétique différente au DPE.

L’une peut être classée C, tandis que l’autre obtient un D, voire davantage d’écart dans certaines situations.

Cela peut surprendre les propriétaires : « Mon voisin a pratiquement la même maison que moi, pourquoi son DPE est-il meilleur ? »

La réponse est simple : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne dépend pas uniquement de la superficie ou de l’année de construction. Il prend en compte de nombreuses caractéristiques du bâtiment et de ses équipements.

L’isolation joue un rôle essentiel dans le DPE

Deux maisons extérieurement identiques peuvent avoir connu des rénovations très différentes.

L’une peut avoir bénéficié d’une isolation des combles, des murs ou du plancher bas, tandis que l’autre a conservé son isolation d’origine.

La nature de l’isolant, son épaisseur, sa résistance thermique mais également la surface réellement isolée peuvent influencer les déperditions thermiques du logement et donc son classement énergétique.

Une rénovation qui ne se voit pas depuis l’extérieur peut ainsi expliquer une partie de la différence entre deux DPE.

Les fenêtres : le double vitrage ne fait pas tout

Deux logements équipés de double vitrage ne disposent pas nécessairement de fenêtres ayant les mêmes performances.

L’ancienneté des menuiseries, leur matériau, les caractéristiques du vitrage, la présence de volets et certains dispositifs de protection peuvent avoir une incidence sur le comportement thermique du bâtiment.

Une maison ayant remplacé l’ensemble de ses anciennes fenêtres peut donc présenter de meilleures performances qu’une maison voisine apparemment identique.

Le système de chauffage peut fortement modifier le classement

Le chauffage constitue également un élément important du calcul.

Une maison équipée d’une pompe à chaleur récente n’aura pas les mêmes performances conventionnelles qu'une maison similaire chauffée par une ancienne chaudière ou certains équipements électriques.

Le DPE tient notamment compte du type de générateur, de ses caractéristiques, du système d’émission et de la régulation du chauffage.

La production d’eau chaude sanitaire est également prise en compte.

Ainsi, deux maisons parfaitement similaires sur le plan architectural peuvent obtenir des résultats différents simplement parce que leurs équipements techniques ne sont pas les mêmes.

La ventilation influence également les performances énergétiques

La ventilation est parfois oubliée lorsqu’on parle de rénovation énergétique.

Pourtant, renouveler l’air intérieur entraîne nécessairement des échanges thermiques avec l’extérieur.

Ventilation naturelle, VMC simple flux, système hygroréglable ou double flux : les caractéristiques du système de ventilation participent donc également au calcul du DPE.

L’orientation et l’exposition du logement ont leur importance

Les ouvertures permettent également au logement de bénéficier des apports du soleil.

Le calcul tient notamment compte de l’orientation et des caractéristiques des surfaces vitrées, ainsi que de certains éléments pouvant limiter les apports solaires.

Deux maisons construites sur le même modèle mais implantées ou exposées différemment peuvent donc ne pas présenter exactement le même comportement thermique.

Maison mitoyenne ou maison indépendante : les déperditions ne sont pas identiques

C'est un autre élément souvent méconnu.

Une maison exposée sur ses quatre façades n'est pas dans la même situation thermique qu'une maison mitoyenne.

De la même manière, un plancher donnant sur un garage, un vide sanitaire ou l'extérieur ne présente pas les mêmes déperditions qu'un plancher séparant deux espaces chauffés.

Le DPE prend en compte l'environnement des différentes parois du logement.

C'est pourquoi deux logements de même superficie et construits avec les mêmes matériaux peuvent malgré tout obtenir des résultats différents.

Les justificatifs de travaux peuvent faire la différence

Lors de la réalisation d'un DPE, le diagnostiqueur doit caractériser précisément les différents éléments du bâtiment.

Or, certaines caractéristiques sont impossibles à vérifier visuellement.

Une isolation située derrière une plaque de plâtre, par exemple, n'est généralement pas directement observable.

Les factures de travaux, documents techniques, justificatifs d'isolation, caractéristiques des menuiseries ou documents concernant le chauffage peuvent alors permettre au diagnostiqueur de renseigner plus précisément les caractéristiques réellement présentes.

Quels documents préparer avant un DPE ?

Avant le rendez-vous avec votre diagnostiqueur immobilier, il peut être utile de préparer notamment :

• les factures de travaux d'isolation ; les factures ou caractéristiques des fenêtres ; les documents concernant la chaudière, la pompe à chaleur ou le chauffe-eau ; les justificatifs de travaux de rénovation ; ainsi que les documents permettant de connaître précisément la composition ou l'année de rénovation de certains éléments du logement.

Plus les informations disponibles sont fiables et justifiables, plus le diagnostiqueur pourra décrire précisément le bâtiment et ses équipements.

Le DPE ne correspond pas directement à vos factures d'énergie

C'est également une confusion fréquente.

Une famille peut chauffer son logement à 18 °C tandis qu'une autre préfère 22 °C. Certaines personnes sont présentes toute la journée alors que d'autres occupent très peu leur logement.

Comparer directement leurs factures ne permettrait donc pas de comparer objectivement les performances des deux bâtiments.

Le DPE repose sur une méthode de calcul conventionnelle, avec des conditions d'utilisation standardisées.

Son objectif est notamment de permettre de comparer les performances énergétiques des logements indépendamment des habitudes particulières de leurs occupants.

C'est pourquoi la consommation indiquée sur votre DPE peut être différente de votre consommation réelle.

Une petite différence peut parfois entraîner un changement de lettre

Les classes énergétiques correspondent à des seuils.

Lorsqu'un logement se trouve proche de la limite entre deux classes, une différence de performance relativement limitée peut donc suffire à changer son classement.

Une maison peut ainsi se retrouver en classe C tandis qu'une maison très similaire obtient un D, sans que leurs performances soient pour autant radicalement différentes.

Deux maisons identiques ne le sont donc jamais complètement

Isolation, fenêtres, chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, orientation, mitoyenneté, environnement des parois ou encore rénovations réalisées au fil des années…

De nombreux paramètres interviennent dans le calcul du DPE d'une maison.

C'est pourquoi comparer uniquement la lettre obtenue avec celle de la maison voisine peut être trompeur.

Pour comprendre un DPE, il faut regarder l'ensemble des caractéristiques du logement.

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